中部：市场深度筑底后，核心四城存在向好预期

2023-01-27 07:15:52 来源：中指研究院

2022年，在多地疫情反复、“断供”事件频发等超预期因素影响下，全国房地产市场进入深度调整期，多数城市新房市场量价齐跌。年底，随着防疫政策的放开，不少人开启了返乡过年模式，各地能否迎来返乡置业的释放、2023年楼市能否迎来转机成为行业关注焦点。春节期间，中指研究院各地分析师以“区域楼市观察”为主题，通过分析各地最新楼市政策及置业变化，研判市场量价走势，形成了区域市场系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之中部篇。

2022年，中部核心城市房地产市场表现低迷。各地适机放松调控政策的主动性明显增强，政策出台节奏加快，但多个超预期因素导致房地产市场修复不及预期。2022年，武汉、长沙、郑州销售面积同比降幅近五成，南昌同比下降近三成。土地市场方面，武汉、长沙、郑州涉宅用地供需规模均出现大幅下降，南昌受2021年低基数效应影响，土地供需规模同比明显增长。随着各地继续加大政策支持力度，叠加防疫政策放开，核心城市房地产市场有望逐渐修复。

(资料图)

2022年新房市场供需量价承压，

2023年政策或继续优化

新房市场供需量价承压。2022年，武汉市受宏观经济及疫情反复影响，除“金三”、半年度、“金九”等营销节点外，房企供应积极性较低，全年仅4个月单月供应规模过百万方，合计全年供应面积为1002万㎡，同比下降52%；成交方面，除6月武汉维稳政策陆续落地对市场有所带动外，年内需求端入市情绪整体不高，12月，武汉适时政策调整并推出线上房交会，带动年末翘尾行情，但全年成交1097万㎡，同比下降45%，成交规模降至近年低点。价格方面，企业以价换量力度加大，叠加远城区、二环外放开限购后的项目集中备案，整体成交均价在2019-2021年连续上涨三年后在2022年出现首次回落，年内12个月有11个月新建商品住宅销售价格出现环比下跌，市场持续承压。

供需两端政策或将继续优化。2022年以来，武汉结合地方房地产市场发展实际，不断发力需求端政策，从调节限购范围、优化购房资格办理、降低限购区二套房首付比例、提高公积金贷款额度、降低商贷和公积金首套贷款利率、全面推行二手房带押过户以及换购住房退税等方面放松了房地产调控政策，促进合理购房需求释放；供给端则合理调整预售条件以及预售资金监管比例，减轻房企资金压力；同时年末适时推出线上江城房交会，在房交会期间阶段性调整购房政策，鼓励房企结合自身实际情况调整营销策略，促进观望需求及时入市，带动武汉楼市活跃度提升，部分政策在房交会后延续执行。

土地市场或将加强精准供地。随着新房市场的持续调整，武汉土拍规则也从平衡供地结构、优化竞买规则、合理设置保证金比例、优化租赁房建设模式、优化供地节奏、加快审批效率、启用拍卖模式、增加项目信息透明度、择优供地等方面持续优化土拍营商环境，吸引房企拿地。年内住宅用地供应面积993万平方米，同比减少65%，成交面积876万平方米，同比减少64%，供需绝对规模均创近年新低；而市场竞拍热度持续偏低，多以底价成交为主，本土国企和区域平台企业积极参与拿地，合计摘地近七成，成为维护市场稳定的主力军。

2023年武汉楼市政策环境预计将保持宽松，楼市逐步修复。预计2023年，武汉将坚持“房住不炒”定位，围绕刚性和改善性住房需求，进一步优化住房政策，降门槛、降成本，促进房地产市场健康平稳发展。武汉楼市在供需两端政策的持续发力下，销售面积有望继续波动回升，整体楼市逐步修复。

楼市全年供需偏弱，

改善需求支撑房价稳步上行

政策维稳，长沙政策调控继续担当全国标兵。2022年全年政策走向稳字当头，基本与中央调控保持一致，多举措提振市场信心，除常规调控政策外，还包括推进非住宅商品房去库存，多孩家庭住房政策，盘活存量住房等，精细化松动现象频出，预计在因城施策的大环境下，未来长沙房地产政策有望继续放松。

土地方面，长沙（六区一县）全年整体土地供求双降，住宅供应下降约五成，成交下降四成，成交楼面价保持平稳增长，溢价率全年维持低位，地块多以底价成交。成交区域方面，岳麓区仍为主力成交区域，占比36.2%，天心区成交面积同比增幅超1倍，成交楼面价位居首位。拿地企业方面，平台托底仍占主流，国企积极入场，合计摘地占比近八成。

市场方面，2022年长沙楼市供需双降，改善需求结构性拉动整体房价持续上行。受行业以及市场信心影响，长沙2022年整体供给偏弱，同比下降约30.6%，受购房者观望情绪浓厚、疫情超预期影响，长沙2022年度销售面积同比降幅近五成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。而在12月，长沙成交面积环比11月小幅回升，从历史同期来看，往年由于企业业绩冲刺，年底基本会实现翘尾行情，但是在2022年表现不明显，同比仍处于降幅扩大的状态。

图：2019-2022年长沙内五区商品住宅月度成交面积走势

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

从成交面积段来看，2022年，市场成交以140-200㎡面积段为主，占比36.4%，较上年提升8.5个百分点。限购政策叠加疫情冲击，长沙置业者购房更倾向于一步到位，改善型需求爆发，2022年，市场成交以120-200万总价段为主，合计占比50.7%，其中150-200万成交占比提升1.5个百分点；200万以上改善产品成交占比同比大幅提升12.1个百分点。受此影响，改善性需求结构支撑全年住宅销售均价同比上涨约14.7%。未来，核心区域具备优势资源的改善项目或将更受市场追捧。

图左：2021-2022年长沙住宅分总价段成交套数占比

图右：2021-2022年长沙住宅分面积段成交套数占比

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

受全国市场下行、政策效果显现不明显及疫情反复等因素影响，长沙市场尚未扭转需求端低迷态势，销售保持在低位。中央经济工作会议为房地产定调，房地产是国民经济的支柱产业，中央多举措提振楼市信心的情况下，预计2023年长沙整体市场将逐步呈现正面反馈。

楼市深处调整中，市场需求偏弱

2022年，我国宏观经济面临下行压力，同时多地疫情反复、消费疲弱，多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有。在此背景下南昌楼市度过了艰难的一年，虽然政策暖风频吹，但是全年的表现并不理想，年底在宽松政策的刺激下，成交量有所反弹，全年看供需两端同比下滑明显，成交价格受改善类产品成交占比增加，价格相对平稳。

政策方面，2022年南昌楼市政策暖风频吹，年初1月购房资格不断放宽，夫妻双方可通过财产约定，即可获得购房资格，到4月本地户口人员在限购区以个人为单位，每人名下可以购买两套住房，虽然限购政策放松没有官方发文，但是在实际的执行过程中，限购政策已经不再受太大限制，政策的导向即是鼓励购房，引导楼市走出此前的低迷；另一方面，在降低居民购房成本方面全年也在不断加码，降利率、降首付、提高公积金贷款额度，居民的购房热情有所带动。下半年以来，各区政策继续加力，南昌县、新建区、经开区、湾里区纷纷发布购房补贴，契税补贴优惠，旨在增加购房者的购房需求，扭转楼市下行趋势。

土地方面，2022年，南昌共挂牌住宅用地62宗，成交37宗，流拍25宗，全年流拍率达40%，触顶熔断地块14宗，全年总成交金额170.64亿元。各批次表现方面，第一批次零流拍，二三次批次流拍率达到年内高位，四批次流拍率稍有下降，整体拿地情绪仍然不高，企业投资意愿不足。

市场方面，供需两端同比均下滑明显。2022年南昌商品住宅供应329万㎡，同比降幅达30.1%，连续五年下滑；成交376万㎡，同比去年下降26.3%，连续三年下滑。住宅成交均价12824元/㎡，与上年基本持平。库存方面，截至2022年12月底，南昌商品住宅可售面积453万㎡，出清周期约12.5个月。整体来看，2022年南昌楼市成交规模处于近五年的绝对低位，年底市场成交量初显企稳迹象，四季度住宅成交136万㎡，环比增长86%，同比增长40%，年内同比首次回正。

整体来看，南昌房地产市场成交规模仍在收缩，但市场或已进入调整期末端。展望2023年，在宽松政策以及国内宏观经济回暖的前提下，市场成交或将有所改善，但中长期来看，南昌房地产市场总体或将呈现销售量价都趋稳的态势。各板块分化或将成为常态，预计供需结构合理、区位、配套更好的核心板块市场表现将更加抢眼，而偏远郊区板块由于需求端的疲软，供过于求的情况在短期内恐难以得到根本性转变，“以价换量”仍旧是部分房企持续的营销举措，板块恢复或较为缓慢。

市场内忧外困，恢复仍需时日

2022年，郑州经历了长时间、大规模疫情封控，叠加大范围的停工停贷问题冲击，客户置业信心受挫严重，导致市场的下滑幅度超过其它同能级城市。为应对严峻的市场形势，郑州全年多次出台刺激购房、房企纾困、保复工等各类政策，但总体对市场的提振作用微弱。

政策表现上，郑州市自2月开始释放政策放松信号，上半年政策陆续出台，涉及限购、限贷、首付、利率、限售及契税补贴等多方面，从最严“五限”政策进入全面放松阶段，客户购房门槛持续降低。二季度末问题楼盘的爆发，以及停贷风波的扩大发酵，政策从刺激需求向行业纾困、“保复工”转变。年底，再次推出支持房地产市场平稳健康发展的“十二条”新政策，包含鼓励企事业单位开展团购房、适度调整住房限购政策、合理确定最低首付比例、鼓励下调房贷利率等。但因停工烂尾问题、长时间大规模疫情封控等因素影响，客户置业信心极度挫伤，同时市场对“保交楼”的进度和效果感知度较弱，导致对各类政策的敏感性明显降低，政策实施效果不佳。

住宅市场方面，2022年郑州全市商品住宅成交量同比下滑近五成，成交规模回落至2014年之前，从2017年至今成交量总体呈现持续收缩状态。市内八区目前住宅存量高企，受住宅销售大幅下降影响，出清周期普遍大幅拉长并滑出合理区间，短期内各区市场库存去化压力普遍加大。客户来源结构总体稳定，但在疫情影响和就业压力下，省内客户占比有所下降，同时客户年龄结构向上抬升，总价接受能力小幅下降。

土地市场方面，2022年郑州全市住宅用地推出量和成交量为近年来最低水平，同比下滑均约五成，成交楼面均价较2021年有所下降，但整体仍处于2017年以来的高位。成交规模下降导致住宅用地出让金大幅下滑近六成。集中供地表现上，年度实际完成三个批次，城投托底、底价拿地现象普遍，民企鲜有参与，央国企参与拿地也较少，土地市场冷淡的严峻形势未有好转迹象。

总体来看，2022年郑州房地产市场超预期下滑，一方面是多轮疫情爆发下长时间、大范围封控，冲击居民收入，阻碍正常房地产销售活动的开展；另一方面，郑州大批量停工烂尾楼盘连锁引发停贷、维权等系列问题，居民缺乏置业安全感，导致市场修复困难。展望2023年，郑州在省内城市地位稳固，保持强劲的人口吸纳能力，房地产市场基本面依然保持良好，短期来看，郑州市场的回暖仍依赖多因素共同发力，一方面要从房地产市场本身着手，优化土地供应调节，加大需求端优化政策力度；另一方面还需要其他行业发展的密切配合，重点是解决居民可支配收入与房价的矛盾，才能给市场注入强心剂。

【结语】

整体来看，2022年中部地区市场进入调整阶段，2023年房地产市场均存在进一步恢复的空间，但受购房者置业信心不足、观望情绪较重的影响，中部地区房地产市场恢复仍需要时间。其中核心城市凭借优势的产业基础和人口集聚能力，房地产市场具备一定修复基础，且2023年调控政策仍存在继续优化预期，在政策加大支持力度及防疫政策放开条件下，核心城市成交规模有望逐步改善。短期企业营销力度不减，以价换量下新房价格或延续下跌，下半年有望逐渐趋稳。另外，对于三四线城市来说，市场热度传导以及二线城市带动作用均需时间，预计短期三四线城市市场仍将维持疲软态势。

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